Thị trường văn phòng Hà Nội sau giãn cách: Khách thuê tận dụng cơ hội đàm phán, phía Tây lên ngôi

Giá thuê và công suất giảm, phía Tây hưởng lợi từ hạ tầng và nguồn cung

Việc giãn cách xã hội trong Q3.2021 đã làm hoạt động cho thuê văn phòng chậm lại khi các khách thuê chưa thể dịch chuyển hay mở rộng. Tuy nhiên, hầu hết các tòa nhà văn phòng vẫn giữ công suất ổn định với công suất thuê đạt 85%, giảm 5 điểm % theo quý và 5 điểm % theo năm. Trong đó, văn phòng hạng C vẫn đạt công suất cao nhất là 95%, theo sau là hạng B và hạng A.

Giá chào thuê trung bình thị trường đạt 20,8 USD/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 2% theo năm. Hạng A đạt mức giá thuê cao nhất với 33,4 USD/m2/tháng. Giá thuê giảm chủ yếu đến từ văn phòng hạng B và hạng C, đều đã giảm 3% theo quý.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: "Nhiều chủ tòa nhà đã có các chính sách ưu đãi giá thuê ngắn hạn để hỗ trợ khách thuê trong mùa dịch. Do đó, thị trường hiện ghi nhận xu hướng nhóm các khách thuê lớn đang tận dụng cơ hội này để tái cấu trúc lại văn phòng làm việc và đàm phán để đạt được những chính sách tốt hơn. Tại thị trường Hà Nội, các khách thuê từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore được kỳ vọng sẽ tiếp tục đẩy mạnh công suất văn phòng. Vì vậy, dù giá thuê văn phòng giảm trong năm nay nhưng sẽ hồi phục vào đầu năm 2022".

Quý 3.2021 cũng ghi nhận nguồn cung văn phòng mới quy mô lớn ngoài trung tâm tại Hà Nội, với tổng nguồn cung đạt trên 2,1 triệu m2 từ 188 dự án, tăng 6% theo quý và 11% theo năm, tăng trưởng nguồn cung văn phòng hạng B đạt 22% theo năm, theo sau là Hạng A với 3%.

Về nguồn cung tương lai, tới năm 2023 hơn 537.000 m2 từ 21 dự án sẽ gia nhập thị trường, hầu hết từ văn phòng hạng B, chiếm 50% nguồn cung tương lai. Phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất với 250.000 m2, tương đương với 47% thị phần, theo sau là khu vực nội thành với 36%. Sự gia tăng của nguồn cung cũng như tâm lý thận trọng khiến công suất thuê trong bình giảm trong 2 năm tới. Nguồn cung mới và cơ sở hạ tầng đang cải thiện sẽ đem lại lợi thế cho trục phía Tây thành phố.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội.

Bà Minh nhận định: "Sự phát triển của khu vực phía Tây và cận trung tâm đã và đang thu hút các doanh nghiệp và tập đoàn đa quốc gia, chủ yếu thuộc lĩnh vực công nghệ và sản xuất. Những khách thuê này đều có yêu cầu về diện tích rộng từ 1000m2 trở lên. Những dự án tại khu vực phía Tây và cận trung tâm thường đáp ứng được tiêu chí về diện tích lớn, có thể thấy thương hiệu quen thuộc như Shopee, Samsung hay HCL đều đang có trụ sở tại những dự án thuộc khu vực này. Trong khi, các doanh nghiệp tài chính vẫn tập trung nhiều tại khu vực trung tâm Hoàn Kiếm, gần khu vực Ngân Hàng Nhà Nước và Bộ Công Thương".

Nhận định về triển vọng nguồn cầu văn phòng, bà Minh cho biết: "Trong 8 tháng đầu năm 2021, Hà Nội có trên 16.600 doanh nghiệp mới thành lập, giảm 7% theo năm với tổng vốn đăng ký đạt gần 10 tỷ USD, giảm 7% theo năm. Bất kể những khó khăn trong thời gian vừa qua, GDP của Việt Nam vẫn được dự báo là khả quan và sẽ phục hồi khi chương trình tiêm chủng được phủ rộng và các hoạt động quay trở lại trạng thái bình thường. Chúng tôi vẫn ghi nhận sự quan tâm khá lớn từ các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài tới thị trường văn phòng với kỳ vọng mức tăng trưởng và giá thuê sẽ phục hồi và phát triển trong 1-2 năm tới. Đồng thời, các khách thuê doanh nghiệp cần chuẩn bị kế hoạch và chiến lược cho không gian văn phòng của mình sao cho phù hợp, có thể cân nhắc việc mở rộng phạm vi tìm kiếm mặt bằng ra toàn thành phố để đạt được vị trí có chất lượng tốt hoặc ngân sách phù hợp hơn".

Văn phòng linh hoạt

Dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tới các khách thuê về mặt tài chính, vì vậy khách thuê doanh nghiệp sẽ tập trung hơn vào cắt giảm chi phí bằng việc chọn các không gian làm việc đem lại hiệu quả về chi phí. Không gian làm việc Co-working cung cấp các gói thuê khác nhau với các điều khoản và quy mô linh hoạt, không phí vận hành so với các văn phòng truyền thống. Số lượng không gian làm việc Co-working toàn cầu dự báo sẽ tăng lên 40.000 vào năm 2024, với tăng trưởng trung bình hàng năm đạt 21,3%. Thị trường co-working cũng chịu tác động từ việc gia tăng các công ty khởi nghiệp, doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong 5 năm tới, Hà Nội đặt mục tiêu tạo ra 150.000 doanh nghiệp mới, tăng trưởng bình quân 10% mỗi năm.

Bà Minh cho biết: "Nhiều đơn vị cung cấp co-working hay các dịch vụ văn phòng khác đang đẩy mạnh hợp tác với chủ đầu tư nhằm đáp ứng linh hoạt hơn nhu cầu hiện tại và sự phát triển trong tương lai của khách thuê. Ví dụ như về diện tích thuê, hiện tại có thể doanh nghiệp chỉ cần diện tích đủ cho 50 nhân viên, tuy nhiên tương lai có thể sẽ cần diện tích cho 100 người – nhà cung cấp dịch vụ văn phòng có thể hỗ trợ khách thuê linh hoạt hơn với những nhu cầu này. Đây không chỉ là xu hướng mà còn là giải pháp để khắc phục với những nhu cầu thuê mới của doanh nghiệp".

Ở bình diện triển vọng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết Covid-19 và thời gian giãn cách xã hội đã có những ảnh hưởng nhất định tới thị trường, song, bất động sản thương mại vẫn có thể kỳ vọng mức tăng trưởng khả quan. Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: "Thị trường vẫn ghi nhận nguồn cầu và các giao dịch, Bộ phận Cho thuê Thương mại của chúng tôi tại Hà Nội và Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục triển khai các hoạt động tìm kiếm mặt bằng văn phòng. Savills tiếp tục nhận thấy xu hướng sử dụng không gian văn phòng chất lượng cao với diện tích mặt sàn đáng kể của các doanh nghiệp nội địa và quốc tế tại Hà Nội. Việt Nam là thị trường mục tiêu quan trọng của các công ty đa quốc gia, đặc biệt là các doanh nghiệp trong ngành Công nghệ, Sản xuất, Dịch vụ Tài chính, Bảo hiểm Nhân thọ. Với các dự án đang được xây dựng, nguồn cung mới có khả năng khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều".